住宅房變“網約房”合法嗎？鄰居是否有權令其停止經營？

近幾年，網約房的興起給現代生活增添了不少便捷和靈活性，但是，隨之而來的一些現象也讓人不堪其擾。

近日，江蘇省淮安市清江浦區人民法院就判決了一起因“網約房”而引發的排除妨害糾紛案。

江蘇省淮安市清江浦區的居民耿先生，在入住當地某住宅小區后，發現斜對面的鄰居家，時常有陌生人拖著行李箱入住，走廊上堆放著生活垃圾，還常有人深夜大聲喧嘩。

原告 耿先生：本來我買這個地方的房子是為了小孩上學的，在我入住了以后我發現，我的對門，我的斜對面，開了2家民宿。夜里面，小孩剛入睡，開門的聲音動靜比較大，拖行李箱動靜比較大，凌晨兩三點鐘，還有吵架的，還能出來再倒倒垃圾，還有唱歌的，所以說對小孩的學習生活環境造成了很大的影響。

小區業主 李女士：包括這個民宿平時打掃衛生有這個小推車，一下子有兩三輛聚集在這個狹窄的過道，我們正常出行的時候，也是很不方便的。

隨后，耿先生向小區物業和社區工作人員了解對面房屋情況。

淮安市清江浦區車站社區工作人員 張紅軍：這個房子是2023年，產權人把房子租給經營戶了，他們有租賃合同，房子租期是3年，我們社區對這個房子也進行了解過了，是作為民宿對外進行出租的。

耿先生認為，在沒有經過其他業主同意的情況下，鄰居擅自將住宅改變為經營性用房，嚴重影響了他和其他業主的正常生活，侵犯了他們的合法權益。于是起訴至法院，請求判令相關被告立即停止經營行為，恢復房屋住宅用途。

而在庭審中，該房屋的業主、租客等幾名被告表示，“網約房”是共享經濟下的短期租賃，屬于業主一種出租行為，不應該定義為經營行為，不需要全體業主同意，只需按規定在江蘇省網約房登記平臺登記、取得登記標識即可。

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淮安市清江浦區人民法院民一庭員額法官 邰冬梅：我們在審理本案之后，發現認為本案的爭議焦點問題，其實在于“網約房”是否屬于經營性用房?！熬W約房”作為互聯網經濟背景下的一種新業態，目前就全國范圍內的規范性文件來看，“網約房”的性質和地位尚不清晰。

“網約房”實際上都是為房客提供了一種有償的住宿、膳食、保潔等服務，所以說它們跟旅館業，沒有什么本質的區別。

淮安市清江浦區人民法院民一庭員額法官 邰冬梅：根據民法典第279條的規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改為經營性用房。如果說業主將住宅改為經營性用房的，除了遵守法律、法規以及管理規約外，還應當經有利害關系的業主一致同意。同時，根據民法典第288條規定，不動產的相鄰權利人應當按照有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，來正確處理相鄰關系。如果說業主將住宅房屋用作網約房，需經全體業主同意，而且應當盡量避免影響左鄰右舍的正常生活。如果說發現有其他業主擅自將房屋用作經營性用房的，有利害關系的業主有權要求停止經營，恢復房屋的住宅用途。

經過審理，最終，法院判決4名被告立即停止涉案房屋的經營行為，恢復房屋住宅用途。

新聞鏈接：“網約房”如何成為“陽光房”？

在線選房、電子支付、密碼解鎖、無需見面……憑借這些優勢，近年來，“網約房”深受年輕人追捧。然而，由于缺少有效監管，無法落實實名、實數、實時、實情等“四實”制度，“網約房”又極易成為“治安洼地”。如何完善動態監管機制，讓“網約房”行業在陽光下健康發展，各地也在進行積極探索。

居民 季睿辰：我覺得這個網約房存在一定的隱患，它在消防、衛生和安全方面，都沒有辦法得到保障。而且有的商家不登記身份證，給個密碼就讓入住了，這樣總覺得不是很安全，也給了不法分子可乘之機。

面對“網約房”發展過程中出現的問題，近期，在江蘇淮安市清江浦區，公安、市場監管、住建、消費、法院等多部門，聯合開展“網約房”專項排查行動，全面了解轄區內“網約房”、酒店等運營狀況。

淮安市律師協會會長 潘虹：在支持網約房市場準入的同時，針對網約房可能產生的矛盾糾紛，首先要加強監管力度，建立完善的監管體系。政府部門應當聯合網絡平臺，共同制定和執行嚴格的實名登記、安全保障等制度，以確保房源的真實性和合法性。同時，要加強對“網約房”經營者的資質審核和日常監管，對違規行為進行嚴厲打擊。其次，消費者也應當提高自我保護意識，選擇正規可靠的“網約房”平臺和房源。

目前，當地人大立法部門，已經啟動相關調研，積極推動“網約房”領域相關立法，明確“網約房”經營中平臺公司、房東、經營人、入住人的法律責任，以及違規處罰的具體罰則，全方位規范“網約房”市場，確保行政機關有章可循、有法可依。

淮安市清江浦區人大代表 蔣曉松：我們建議相關部門將“網約房”、民宿經營主體納入監管范圍內，對“網約房”民宿的發展和經營情況進行相關的評價、追蹤、指導和幫助，并制定一定激勵措施，對“網約房”民宿，予以公示、公告，建立良好的社會生活環境和營商環境。（央視新聞）