小區車位“只售不租”合法嗎？

一邊是自家小區閑置的地下車位，一邊是無處停放的車，這到底是咋回事？

近日，西安法院審結了一起因停車引發的糾紛。

據了解，2019年10月，小美與A置業有限公司（以下簡稱“A公司”）簽訂了商品房買賣合同，購買了A公司開發的位于西安市雁塔區某小區房屋。購房合同約定，“規劃的車位、車庫歸出賣人所有，出賣人有權另行出租、出售”，合同附件中也明確“本項目地下、地面停車位產權歸出賣人所有，出賣人有權選擇以出售、附贈或者出租等方式進行支配。買受人對此不持異議”。2022年6月底，小美取得房屋不動產權證書。

2022年5月，W物業管理有限公司（以下簡稱“W公司”）向小區業主發出通告，稱根據A公司要求，從2022年6月起，未購買小區地下停車位的人員，其車輛不得進入或使用地下車庫。另外，小區內規劃的機械車位，租期20年，無短期租賃的選擇。2022年8月，小美駕駛車輛進入自己居住小區地下車庫時，被W公司工作人員以A公司“限制通行”通知為由予以阻攔，雙方發生糾紛。之后，小美將A公司和W公司訴至西安市雁塔區人民法院，稱A公司對小區地下車庫規劃的車位“只售不租”，拒絕小區業主以租賃的形式使用車位，侵犯了小區業主的合法權益，要求A公司將未出售的車位向業主出租。

西安市雁塔區人民法院經審理認為，開發建設單位雖對建筑區劃內登記在其名下的車位享有所有權，但該所有權的行使，應受優先滿足小區業主需要的限制。最終，西安市雁塔區人民法院依法判決A公司對小區內尚未售出的停車位向小區業主開放租賃。A公司不服，上訴至西安市中級人民法院，西安市中級人民法院依法維持原判。

“小區車位設置的初衷在于滿足本小區業主的需要，具有公共屬性，其不同于一般可以自由買賣、租賃的商品，即便產權歸屬于開發商，相關權利的行使也要受約束和限制?！蔽靼彩醒闼^人民法院曲江法庭法官呂睿涵分析，《中華人民共和國民法典》第276條明確規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。據此，如果小區內存在有大量閑置車位，且車位對業主“只售不租”的情況，顯然是與“首先滿足業主的需要”這一法律要求相違背的。

其實，近年來，規劃車位、車庫已經成為住宅小區的標配，但隨著私家車數量與日俱增，“停車難”問題日益凸顯，因小區停車問題引發的糾紛不在少數。

對此，呂睿涵表示，目前法律已聚焦人民群眾的美好生活新需求，對建筑區劃內車位和車庫的權屬進行了清晰界定，一般情況下，業主擁有優先購買、承租小區車位、車庫的權益，開發建設單位應滿足業主使用停車位的合理需求，不得以“只售不租”等方式變相脅迫業主購買車位，侵犯業主合法權益。

呂睿涵分析，目前，小區內的車位主要分為3類，第一類是建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位或車庫，產權屬于開發商，在車位充足的情況下，開發商不能限制業主通過出租等方式使用車位；第二類是公攤車位，即在非建筑區劃內占用業主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，根據《中華人民共和國民法典》相關規定，這類車位屬于業主共有，開發商無權對非規劃內車位進行處分并因此獲利，業主可以通過業主大會或者業主大會授權的業主委員會來決定共有車位的使用；第三類是人防車庫或人防車位，這類車位是人防工程的規劃車位，產權歸國家所有，在不妨礙防空功能的前提下供業主使用，禁止買賣，開發商只擁有使用權，僅可出租，且租期最長不超過20年。

“在簽訂購房合同及購買、租賃車位、車庫時，應結合自身需求仔細查看相關條款，詢問并了解清楚車位、車庫的產權性質及所有權歸屬，避免后期產生糾紛?！眳晤：€提醒業主，如果遇到開發商對規劃的車位“只售不租”，或者存在私自出售、附贈、出租屬于業主共有車位的行為，可依法進行維權。（記者 陶玉瓊 見習記者 蘇欣雨）